2024年起，全国多地陆续吹响物业费下降的“号角”。降价是否能全面推广?降价后的服务质量能否保障？
多地小区完成物业费下调
2024年6月1日起，重庆市正式实行《重庆市物业服务收费管理办法》，新政策调整了价格管理形式，明确了住宅前期物业服务指导价格，将物业服务分为四个等级，最高等级封顶1.9元/平方米，改善和豪宅项目单独申请核价。
例如，重庆嘉利安物业管理有限公司在今年1月1日张贴物业费调整的通知，称物业费下调至1.3元/平方米。
物业费调降，会不会影响服务质量和态度？
4月24日，顶端新闻·河南商报记者联系到该物业公司所服务的“康利尔·风花树”小区，业主潘江(化名)说，调整后，感觉和物业公司的关系反而更好了一点，“物业公司与业主一起商量，我们要求他们做了一些整改”。
潘江说，他听说不少小区都在调降物业费，“核心是服务项目和费用对等，也不是所有都必须调价”。
江西省南昌市西站瑞都小区业主白宏对记者说，小区业主听说别的小区物业费下降后，才成立业委会，派代表与物业公司谈判，“降了一点，之前服务得不好，不管是小区环境还是人车分流”。但降价后，物业公司的服务也并无多大改善。
有报道称，一上市物业企业重庆区域相关负责人明确表示，面对同行的降价行为以及业主的降费预期，压力倍增，“物业服务费用的收取标准和服务质量有直接关系”。
武汉、青岛、银川、杭州等城市多个小区都完成了物业费的下调。根据报道，2024年以来，武汉市已有超40个小区物业公司宣布下调物业费。青岛、杭州等多个城市的百余个项目，物业费降幅普遍在10%~35%。
物业费收缴率持续下滑
中部某省份一上市物业公司品牌负责人曾维告诉顶端新闻·河南商报记者，物业公司收入主要分物业费、公共收益和车位管理费三部分。
根据克而瑞物管最新的数据，2024年，60家上市物业企业营收总额增长至2858.1亿元，同比增长3.9%，增速较去年同期下降3.6个百分点;43家上市物业企业基础物管服务营收总额同比增长6.9%;41家上市物业企业社区增值服务营收总额同比下降4.3%，占营收比重为11.9%;40家上市物业企业非业主增值服务营收总额同比下降20.7%。
同时，受物业费下降、人力成本持续上升影响，59家上市企业平均毛利率19.2%，同比下降1.2个百分点。受多重因素影响，近年来，无论是500强物企，还是上市物企，物业费收缴率均呈持续下滑态势。
“近些年，房地产市场不景气，房屋降价，业主们也期望物业费随之降低。”曾维说。
物业公司称降低物业费有压力
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，近期关于物业费的讨论，空置房物业费优惠的内容少，更多还是各地部分小区物业费下调的现象。“下调的原因主要有两个，一是业主诉求强烈，通过协商等方式改变物业服务定价情况;二是物业公司优化定价策略和竞争策略，主动让利。”
严跃进对现有信息总结发现，物业费优惠仅体现在部分城市的部分小区，意味着这种情况是小区自治的体现，“也说明各城市物业费总体依然保持稳定”。
通过梳理，严跃进分析，对物业费收取的批评意见，主要集中在服务没有达到预期，经济形势和房价调整与物业费不匹配。
但对物业公司来说，降低物业费，可能面临更大的资金压力，“很多物业企业抱怨，现在的经营状况已是入不敷出，物业费是维持企业正常运营和提供优质服务的主要资金来源，此类压力下，物业企业在人员配备、设施维护、环境卫生等方面的投入会减少，物业管理质量和水平或有进一步下降的风险。长期下去，可能进一步加重业主与物业企业之间的矛盾和纠纷”。
降低物业费要综合考虑，寻求一个平衡点
2024年5月，银川市发展和改革委员会和银川市住房和城乡建设局印发《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》的通知。4月25日上午，银川市发展改革委价格管理科的工作人员告诉顶端新闻·河南商报记者，此前，普通住宅小区前期物业服务和停车收费实行的是市场调节价，各个小区的物业服务收费和停车收费标准差异比较大，业主和物业企业协商的困难也日益凸显，“群众一直期盼实行政府指导价”。
上述工作人员介绍，政策执行后，银川全市符合政策规定调整范围的小区，均按规定对前期物业服务收费和停车收费标准进行了调整，也间接督促有物业费协商需求的小区，尽快成立业主委员会，促进业主和物业企业的协商议价能力。
最开始，物业企业提出较大的异议，也有部分群众认为物业费下调幅度不够。该工作人员说，相关部门多次召开现场座谈会，对政策进行宣传解读。目前，多数小区都基本执行到位，群众关于物业费的投诉也呈下降趋势。
严跃进认为，降低物业费在很多方面都有正面影响，比如直接降低房屋的持有成本，业主每年也可省下一笔资金。此外，还能降低二手房交易成本，鼓励二手房的流通和买卖。
不过，各地在考虑降低物业费时，要综合考虑正反方面的影响，“要立足于营商环境改善和民生保障导向，寻求一个既能减轻业主负担，又能保障物业企业正常运营的平衡点，这需要政府、物业企业和业主三方的共同努力”。（顶端新闻·河南商报首席记者 张逸菲 实习生 公昕怡）
